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Les Méthodes

Phases d'un Projet

Le projet suit les étapes suivantes :
  • Étape de définition : à partir de la décision, cette étape sera celle de toutes les études de faisabilité, de programmation ou de définition qui aboutiront à la mise au point du programme.
  • Étape de conception : à partir du programme, on réalisera dans cette étape toutes les études de conception qui permettront d'aboutir à un descriptif et à des plans définitifs permettant la réalisation.
  • Étape de réalisation : elle débutera le premier jour du chantier et se terminera avec la réception des travaux.
  • Au démarrage du projet, il y a toujours des incertitudes pour un certain nombre de personnes dans l'entreprise. Ces incertitudes génèrent naturellement des craintes auprès d'elles.

Remarque
 : un chef d'un projet de travaux neufs ou de réhabilitation doit obligatoirement être un grand communicant pour faire en sorte que la plus grande part de la population adhère au projet et à ses réalisations.

Le Programme

Exemple de programme : «Nous allons réaménager notre siège social pour faire face à une réorganisation interne ou à l'arrivée d'une société nouvellement rachetée ».

Une fois le contenu du projet connu
, le responsable de projet devient le maître d'ouvrage et il lui appartient de définir le programme en concertation avec une équipe.

En première phase
, le programme représente l'ensemble des caractéristiques constituant l'objectif du projet. Le maître d'ouvrage réunit les données émanant de l'entreprise concernant son projet et ses besoins ainsi que les données concernant l'évaluation du futur bâtiment, le contexte, les contraintes, les délais, etc. Ce programme donne souvent lieu à une consultation de concepteurs (architecte ou aménageurs en fonction du projet).

Ensuite repris par le concepteur
et le maître d'œuvre, ce programme devient :
  • Avant-projet sommaire (APS).
  • Avant-projet détaillé (APD).Lesquels donnent lieu à la rédaction du ou des appels d'offres à destination des entreprises devant réaliser les travaux.

Méthodologie

Savoir s'entourer de partenaires :
  • Cabinet d'ingénierie.
  • Architectes constructeurs.
  • Architectes urbanistes.
  • Architectes décorateurs.
  • Sociétés de conseil.
  • Avocats/Juristes.
  • Notaires.
  •  Coordonnateur.
  • Coordonnateur de sécurité et de protection de la santé (en conception et réalisation).
  • Cabinet de contrôle.
  • Conseils en sécurité.

Être en liaison avec les services publics :
  • Pompiers
  • Mairie
  • Police et/ou Gendarmerie.
  • Inspection du travail.
  • Commission de sécurité.

Maintenance

Demander systématiquement des propositions de maintenance de tous les équipements avant leur choix définitif.

Organiser la maîtrise d'ouvrage et la maîtrise d'œuvre en fonction de l'importance de l'opération.
  • Opérations de petite importance. Le responsable de services généraux est généralement capable d'assurer directement la maîtrise d'œuvre en mettant à contribution les entreprises et les bureaux d'études techniques travaillant habituellement dans l'établissement et qui seront très souvent les meilleurs conseillers en même temps que les prestataires les plus attentionnés.
  • Opérations de moyenne importance et/ou ayant des implications sur la structure des bâtiments. Le recours à un architecte pour assurer la maîtrise d'œuvre est indispensable et garantit la sécurité des ouvrages. Si l'architecte est directement choisi par le responsable des services généraux ou s'il est l'architecte habituel de l'immeuble, le responsable des services généraux peut assurer lui-même la fonction de maître d'ouvrage.
  • Opérations très importantes (nouvel immeuble) et pour lesquelles la maîtrise d'œuvre a été choisie sur concours et/ou par les instances dirigeantes de l'entreprise future utilisatrice. Il est recommandé de faire assumer la fonction de maître d'ouvrage par un supérieur hiérarchique du responsable des services généraux ou par un maître d'ouvrage délégué désigné par la même instance dirigeante. Ainsi le responsable des services généraux pourra défendre les points de vue du futur exploitant, présenter ses exigences à la maîtrise d'œuvre, le maître d'ouvrage le soutenant tout en constituant une force de négociation et de recours vis-à-vis de la maîtrise d'œuvre.

Charges à Remplir

Il appartient au maître d'ouvrage de :
  • S'assurer de la faisabilité et de l'opportunité de l'opération envisagée.
  • Définir le programme et l'enveloppe financière prévisionnelle du projet.
  • Assurer le financement de l'opération.
  • Choisir le processus selon lequel l'ouvrage sera réalisé.
  • Choisir un maître d'œuvre et de passer avec lui et les entrepreneurs retenus les contrats concernant les études et l'exécution des travaux
  • Se couvrir pour les risques en cours de chantier par une assurance « tous risques chantier » (TRC) et, s'il est propriétaire, souscrire une assurance « dommage ouvrage » qui garantit le paiement des travaux de réparation des dommages.
  • S'assurer le concours d'un bureau de contrôle technique qui se prononce sur les problèmes techniques, la solidité de l'ouvrage et le respect des normes de sécurité.
  • Désigner un coordonnateur de sécurité.
  • Assurer la réception des travaux.

Le maître d'ouvrage doit préciser
dans son programme de projet les :
  • Objectifs de l'opération.
  • Besoins que l'opération doit satisfaire, ainsi que les évolutions à envisager.
  • Contraintes et les exigences relatives à la réalisation et à l'utilisation de l'ouvrage dans les domaines les plus divers : architectural, économique, fonctionnel, technique, protection de l'environnement,...

Le maître d'ouvrage est avant tout le pivot de l'opération
, véritable interface entre les besoins des futurs utilisateurs et les contraintes ou directions données par le haut management de l'entreprise. Sa responsabilité est grande et se jugera sur tous les aspects de son travail et de celui des intervenants qu'il choisira pour l'aider :
  • Respect des contraintes administratives et légales.
  • Respect du budget.
  • Respect des besoins de l'entreprise.
  • Phasage avec la culture et l'image de marque de l'entreprise.

Suivi de la Maintenance

Ces dernières années, les méthodes de recentrage sur l'activité principale et donc d'externalisation ont bouleversé et trans-formé les données. Aujourd'hui les mentalités ont beaucoup évolué et les services de maintenance immobilière se sont vus fixer des objectifs qualitatifs et financiers.

Contrats de résultats


Pour accompagner cette démarche, les contrats de maintenance et d'exploitation évoluent de contrats de « moyens », vers des contrats de « résultats » où le prestataire devient maître des moyens qu'il déploie tant d'un point de vue humain que matériel, pour remplir des objectifs précis fixés dans le cahier des charges.Ces contrats de résultats laissent plus de souplesse aux prestataires dans leurs organisations, mais en contrepartie pénalisent systématiquement ceux-ci en cas de non-respect des objectifs.

La GTB (Gestion Technique des Bâtiments)

Cette gestion technique permet une meilleure rentabilité des installations de l'entreprise :
  • Optimisation des consommations d'énergie : écrêtage, démarrage optimisé des installations,
  • Source de renseignements comptables et d'analyse : quantité d'énergie, coûts, nombre de pièces de rechange, statistiques, historiques... ; aide à l'établissement des budgets, du suivi des coûts, des prévisions d'investissement,
  • Souplesse d'utilisation des locaux, Recherche maximale de confort d'ambiance : confort thermique, confort phonique, confort lumineux, aisance des accès, confort d'exploitation, ergonomie ; et répartition des moyens de communication informatique,
  • Outil d'aide à l'exploitation et à l'optimisation des fonctions techniques d'un bâtiment (maintenance diagnostic, temps de fonctionnement...),
  • Elle sert à l'exploitant et à ses équipes : électriciens, chauffagistes, climaticiens, plombiers, serruriers, ascensoristes, téléphonistes, etc.

Comment Concevoir une GTB

Aujourd'hui on utilise davantage une architecture en réseau. Le système doit rester convivial et à la portée de non-informaticiens.

Le système de GTB peut être
:
  • Un produit construit et élaboré par un constructeur unique.
  • Une installation hétérogène avec différents produits comportant des interfaces entre ces périphériques, le réseau et les installateurs multiples.

On trouve sous le nom de GTB de nombreux produits
dont certains sont spécialisés :
  • Électricité : gestion du délestage, climatisation, optimisation chauffage.
  • Cascades de chaudières, gestion de l'énergie...

Un vrai produit GTB doit comporter
toutes ces fonctionnalités, l'idéal étant d'utiliser une ingénierie pluridisciplinaire avec des spécialistes pour chaque corps de métier :
  • Génie énergétique
  • Génie climatique
  • Génie électrique
  • Sécurité / sûreté

Les Ascenseurs

Gestion de l'ascenseur en 8 points
  • Signer un contrat de maintenance : conforme aux dispositions réglementaires du contrat normal ou du contrat complet, décrites dans l'arrêté de mars 1977.
  • Vérifier les clauses de la police d'assurance de l'immeuble (l'immeuble est-il couvert pour les accidents éventuels consécutifs au fonctionnement de l'ascenseur ?).
  • Faire effectuer les vérifications imposées par la réglementation en vigueur (IGH - ERP ou code du travail).
  • Faire installer un système de télésurveillance par l'ascensoriste.
  • Clarifier les relations avec le propriétaire ou son représentant.
  • Préciser les relations avec l'ascensoriste.
  • Clarifier les relations avec les usagers : les règles du « voyage » en ascenseur.
  • Clarifier les relations avec le gardien ou le personnel de maintenance (règles et procédures).

Règles élémentaires et obligatoires relatives aux ascenseurs
:
  • Registre de contrôle.
  • Registre de sécurité (obligatoire ERP), toutes les grosses interventions doivent être notées.
  • Visite tous les 5 ans par un organisme officiel.
  • Visite chaque année par la société.
  • Doubles portes obligatoires depuis fin 1992.
  • Si choix de l'éclairage de cabine par halogènes, obligation de le laisser en fonctionnement 24h/24h.
  • Interdiction de laisser les ascenseurs en attente palière portes ouvertes.
  • Le choix de technique comme la variation de fréquence diminue la facture de consommation électrique par deux.
  • Une gestion centralisée des appareils est indispensable, une inter phonie centralisée souhaitable, le must étant la télésurveillance.
  • Bien raisonner dans les parkings (anti-vandalisme sur les équipements cabines).
  • Dans les immeubles de bureaux, sensibiliser les occupants à ne pas utiliser un appareil élévateur si le bâtiment est vide.
  • Toujours laisser les accès aux locaux techniques libres.
  • Dans la majorité des cas, raisonner partenariat moyen et long terme, fixer des taux de disponibilité et choisir un contrat complet plutôt qu'un contrat simple.

Qui réalisera l'étude ?
  • L'article 2 du décret 95-826 du 30/06/95 précise que l'étude de sécurité est réalisée par une personne compétente dans le domaine de la prévention et appartenant à l'entreprise chargée de la maintenance et des réparations.(Entreprise qui n'est pas obligatoirement celle qui a construit l'ascenseur.)
Les appareils concernés
  • À l'exception des ascenseurs de chantier et des monte-charges non accessibles au personnel, tous les ascenseurs, monte charges, monte voitures, escaliers mécaniques et trottoirs roulants.

L'étude de sécurité est réalisée
:
  • À la mise en service,
  • Au moins tous les 5 ans,
  • Lors d'une transformation importante,
  • En cas de changement d'entreprise de maintenance.
  • Elle a pour but : la réalisation d'une fiche descriptive (identification des risques).
  • Elle débouche sur : la préconisation éventuelle de travaux.

L'Energie

Comment comparer les énergies ?

Il s'agit pour une installation neuve de prendre en compte tous les paramètres de l'installation :
  • Coût du matériel (radiateurs, tuyauterie).
  • Coût des préparateurs d'énergie.
  • Encombrement (surface).
  • Déperdition des fluides.

Entretien
  • Importance de la fourniture pour l'entreprise (cas des industriels).
  • Coûts d'abonnements.
  • Coûts de livraison.
  • Coûts des fluides.

Pour chacune des énergies examinées
, il conviendra d'établir une moyenne à l'aide des données ci-dessus et de la conversion du prix des énergies en PCI (pouvoir calorifique inférieur) et PCS (pouvoir calorifique supérieur). Les écarts les plus couramment constatés sont d'environ 10 %.
Pour exemple le PCI :
  • Gaz naturel : 1 000 m3 = 8 600 M calories = 0,86 x 107 Kilocalories,
  • Fuel domestique : 1 tonne = 10 034 M calories = 107 Kilocalories,
  • Électricité : 1 000 kWh = 2 236 M calories = 2,24 x 106 Kilocalories

Valeur : eau surchauffée
Pour une installation existante, il convient d'examiner sa consommation sous les deux axes suivants :

Combien de kWh et comment ?
(périodes, hiver, été, etc.)

Energie réactive
Toutes les installations gérées par les responsables des services généraux consomment de l'énergie réactive. La consommation d'énergie réactive entraîne sur les réseaux de distribution plusieurs conséquences directes :
  • Surcharges des transformateurs, obligation d'augmenter leurs puissances, surcoût.
  • Chutes de tension en bout de ligne.
  • Échauffement des câbles.
  • Surdimensionnement des protections.

Les tarifs d'EDF tiennent compte de ces surcoûts d'installation et de fonctionnement de leurs réseaux et refacturent sous forme de pénalités la surconsommation d'énergie réactive.

EDF et l'énergie réactive
L'énergie réactive n'est facturée par EDF que pendant les mois les plus demandeurs d'énergie, de novembre à mars inclus. Elle est facturée sur la base d'une tangente j de 0,40 (qui sera la base de référence pour les calculs d'installations d'un moyen de production privé d'énergie réactive). Cette énergie réactive peut être générée par l'utilisateur en implantant des batteries de condensateurs de puissance.

Fonctionnement de l'énergie réactive
Deux possibilités :
  • Des batteries fixes, d'une puissance constante dont la mise en œuvre peut être : - Manuelle (interrupteurs).- Semi-automatique (commande par contact).
  • Des batteries de condensateurs asservies à une régulation intégrée.
La régulation adapte en permanence la puissance réactive fournie par les batteries aux besoins de l'installation.

Traiter l'énergie réactive permet d'optimiser l'installation électrique des bâtiments, de diminuer les coûts facturés par EDF et de limiter la surchauffe des conducteurs. Dans 80 % des cas, le retour des capitaux liés aux investissements est d'environ 15 mois de facturation pour consommation excessive d'énergie réactive. 

Questions

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